Riepilogo del consiglio di pianificazione: Valentine Place ottiene un po' di amore (e approvazione del consiglio)

ITHACA, NY—Ieri sera è stata una riunione impegnativa per il comitato di pianificazione e sviluppo della città di Ithaca. Tre progetti hanno ricevuto l'approvazione senza vincoli dell'approvazione del piano del sito, mentre un quarto è stato approvato con una serie di autorizzazioni più complicate. Il consiglio ha anche dato una prima occhiata ad alcune case a schiera progettate ai margini del quartiere di Fall Creek.

Come sempre, The Ithaca Voice è qui per darvi il riassunto delle discussioni e dei dibattiti di ieri sera. Chi vuole dare un'occhiata all'ordine del giorno può farlo qui, chi vuole seguirlo può farlo qui.

Incluso in questa storia:

La prima è stata la revisione della suddivisione dei lotti: questo avviene quando i lotti di proprietà in città, tecnicamente noti come lotti, cercano una riconfigurazione legale, che potrebbe essere qualsiasi cosa, dall'essere divisi in due o più lotti, rimodellati o consolidati da più lotti in un unico lotto.

Questo mese è stata presentata una richiesta di suddivisione, per gentile concessione di Ithaca Neighborhood Housing Services (INHS). L'INHS richiede una suddivisione del sito di 0,945 acri recentemente acquistato dalla raccolta di lotti della contea di Tompkins a 117 e 119 Sears Street e 408 e 412-414 North Tioga Street. I lettori ricorderanno che questo era il sito scelto originariamente dalla contea per un nuovo edificio per uffici prima di acquistare KeyBank e Ithaca Professional Building, un isolato a sud. Mentre la contea progetta un parcheggio in superficie sulla maggior parte della proprietà e il dibattito sulla "Casa Rossa" continua, la fascia di terreno di fronte a Sears Street è stata considerata in eccedenza e la contea ha sollecitato offerte per alloggi a prezzi accessibili, che INHS ha vinto con un'offerta di $ 210.000.

La suddivisione proposta risulterebbe in due lotti di circa 0,706 acri (30.753 SF) e 0,239 acri (10.411 SF). La suddivisione proposta manterrà gli indirizzi di Tioga Street sul lotto proposto più grande e gli indirizzi di Sears Street sul lotto proposto più piccolo. La proprietà è quasi interamente asfaltata, con una piccola zona di arbusti ed erba tra il parcheggio e il marciapiede lungo Sears Street. Il lotto ricade nelle zonizzazioni R‐2b e C‐SU e non saranno necessarie variazioni.

La suddivisione consente alla vendita di passare all'INHS, dopodiché l'INHS può presentare la documentazione per le quattro unità in vendita che pianificano nella porzione di Sears Street. Anche se le case potrebbero essere approvate a livello di personale, la proprietà di Sears Street dovrà probabilmente tornare per un'altra suddivisione in lotti individuali man mano che il progetto viene concretizzato: stanno ancora discutendo tra due case bifamiliari affiancate duplex su due lati, quattro case unifamiliari o una combinazione dei due formati.

Leslie Ackerman dell'INHS ha rappresentato l'organizzazione no-profit davanti al Planning Board. Il consiglio ha domande sulla striscia su cui si trova la contea (l'intento è quello di costruire un marciapiede) e ci sono alcuni problemi relativi alle acque piovane che dovranno essere affrontati mentre la planimetria del sito viene elaborata con l'aiuto dell'ingegnere TG Miller.

Per quanto riguarda ciò che spesso accade con la suddivisione, la Dichiarazione dell'agenzia capofila, l'udienza pubblica, la determinazione del SEQR e l'approvazione della suddivisione sono avvenute tutte nello stesso incontro (alcune spiegazioni su cosa sono riportate di seguito nella revisione della planimetria del sito). Nessuno ha parlato all'udienza pubblica perché al momento si tratta solo di pratiche burocratiche in sorte, non cambia ancora nulla fisicamente. La determinazione SEQR è stata approvata all'unanimità, così come l'approvazione della suddivisione.

Una volta affrontata la suddivisione di Sears Street, il tema degli affari si è rivolto alla maggior parte dell'agenda del Planning Board, la revisione del piano del sito.

Durante questa parte dell'incontro si svolgono l'esame e la critica delle proposte edilizie nuove e aggiornate. Per non entrare nei dettagli ogni mese, se desideri una descrizione più esaustiva delle molteplici fasi coinvolte nel processo di approvazione del progetto, puoi trovare il "Site Plan Review Primer" qui.

Per fornire un breve riepilogo, durante il processo SPR, il comitato di pianificazione esamina i piani di massima, si dichiara agenzia principale per la revisione statale della qualità ambientale (SEQR), conduce una revisione e rilascia una dichiarazione negativa (effetti avversi mitigati) o una dichiarazione positiva ( impatti potenzialmente dannosi, e quindi necessita di una Dichiarazione di Impatto Ambientale), mentre esegue la revisione della progettazione per progetti in alcuni quartieri per gli impatti estetici. Una volta che tutti questi elementi sono stati discussi e rivisti in modo soddisfacente per il consiglio, i membri votano sull'approvazione preliminare della planimetria del sito e, dopo l'esame dei dettagli finali e della documentazione rimanente, sull'approvazione definitiva della planimetria del sito. Un progetto di solito può ottenere permessi di demolizione/preparazione del sito e persino di lavori di fondazione solo con l'approvazione preliminare, ma per ottenere i permessi di costruzione per la struttura dell'edificio in poi, avranno bisogno dell'ambita piena approvazione SPR.